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杭州樓市:90方以下戶型正在消失
2023/4/25 11:02:24 來(lái)源:橙柿互動(dòng)·都市快報(bào)

杭州剛需購(gòu)房者的門檻,越來(lái)越高了?

據(jù)克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù),3月杭州新增供應(yīng)商品房8217套,其中90方以下小戶型只有844套,占總供應(yīng)量的10%。而180平方米以上大平層,新推出了1182套,占比14%,比小戶型還要多。

“現(xiàn)在開發(fā)商都喜歡推大平層,其實(shí)大部分購(gòu)房者財(cái)力有限,更需要小戶型。相關(guān)部門能不能在土地出讓時(shí),對(duì)戶型大小做出限制,比如配套小、中、大三種戶型之類的?!背扔呀壬粲酢?

更讓剛需購(gòu)房者懊惱的是,本來(lái)就不多的小戶型供應(yīng),目前主要集中在臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、錢塘區(qū)的大江東、蕭山區(qū)的衙前鎮(zhèn)。

也就是說(shuō),除了一些遠(yuǎn)郊板塊,杭州核心區(qū)和近郊已經(jīng)鮮少見到90方以下的新房了。

杭州新房市場(chǎng)還有多少小戶型?

90方以內(nèi)的新房有多稀缺?

據(jù)我們統(tǒng)計(jì),目前整個(gè)杭州擁有90方以下戶型的樓盤不到20個(gè)。

“現(xiàn)在主城區(qū)基本沒(méi)有剛需板塊了,戶型面積都是越做越大,總價(jià)越來(lái)越高?!苯壬f(shuō),原本一直以低總價(jià)吸引剛需的臨平區(qū),現(xiàn)在新房總價(jià)也要300萬(wàn)元以上。上月公示的臨平星橋天都城沁源公寓附近宅地,總戶數(shù)約608套,戶均面積120方,總價(jià)門檻超過(guò)300萬(wàn)元。

的確,今年的杭州樓市,在優(yōu)質(zhì)地段,大戶型的改善樓盤明顯增加,不少樓盤起步戶型就超過(guò)160方。89方三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的戶型,已經(jīng)成了不少剛需眼中的“白月光”。

在上月杭州商品住宅搖號(hào)中簽率最低TOP10項(xiàng)目中,聞堰、閑林、喬司等板塊的剛需樓盤,均價(jià)2.3-3萬(wàn)元/方,中簽率20%上下,都較為熱門。但這些剛需盤也沒(méi)有90方以下戶型——面積最小的有97方,在喬司板塊的濱江蝶翠迎賓府;其他剛需盤里,110方、130方的戶型更為常見;改善樓盤的戶型則幾乎都是170方起,最大的400多方/套。

近日,有未來(lái)科技城宅地發(fā)布規(guī)劃公示,5幢高層一共192戶,起步戶型176方,配上3.6萬(wàn)元/方的均價(jià),購(gòu)買門檻就要630萬(wàn)元。

在云城板塊內(nèi),即將開盤的楓秀云庭,最小戶型也規(guī)劃到121方。

臨平新城這樣傳統(tǒng)剛需板塊的全面大戶型化,更是讓購(gòu)房者叫苦不迭。今年2月21日,杭州出讓臨平新城兩宗宅地,一宗140方起步,一宗170方起步。而在良渚、星橋、金沙湖這樣的板塊,90方左右小戶型幾乎絕跡,起步戶型至少105方、110方。

艮北等4萬(wàn)多元/方的板塊,戶型門檻也在不斷提升。比如今年出讓的中天艮北項(xiàng)目,起步戶型預(yù)計(jì)139方。

申花、錢江新城二期等改善板塊,馥香園戶型175方起步,潮映彼岸軒規(guī)劃了208方、258方兩種大戶型,江瀾映象府最小戶型147方。

蕭山、余杭、錢塘區(qū),以及主城區(qū)的丁橋、雙浦、三墩北等板塊,情況也都差不多。例如三墩北如瀾邸,主力戶型是170方。

為什么開發(fā)商喜歡推大戶型?

如今杭州的新房大部分是限價(jià)房源,均價(jià)固定,總建筑面積固定,因此不管設(shè)計(jì)成大戶型,還是不同面積段的戶型混搭,賣房子的總收入是固定的。在這種情況下,面積小一點(diǎn)、總價(jià)低一點(diǎn)的樓盤,相對(duì)更搶手。

但開發(fā)商為什么喜歡設(shè)計(jì)大戶型呢?為了節(jié)省成本。

從開發(fā)商角度看:

1.小戶型需要建更多地下室、衛(wèi)生間和廚房;大戶型可減少建安成本和精裝修成本,少則千萬(wàn),多則數(shù)億;

2.建大戶型工期更短,對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō),效率就是金錢;

3.減少車位銷售壓力。

“現(xiàn)在開發(fā)商的利潤(rùn)都在車位里,不少樓盤都在為賣車位發(fā)愁。如果是小戶型為主的樓盤,通常車位會(huì)剩下很多。相較之下,大戶型本身的購(gòu)入門檻就高,居住的人群對(duì)車位需求也更高,開發(fā)商利潤(rùn)就有保障?!?/strong>一位杭州頭部房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言。

能否出政策增加小戶型?

“杭州曾經(jīng)出過(guò)70、90政策(即套型建筑面積90方以下的商品房住房,包括經(jīng)濟(jì)適用住房面積,所占總面積比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上)?,F(xiàn)在沒(méi)有了相應(yīng)政策,有關(guān)部門是否可以在土地出讓階段,就樓盤戶型做相應(yīng)規(guī)定? 不能由著開發(fā)商都選擇大戶型,應(yīng)該小、中、大配套,比如每種戶型占出讓地塊總戶數(shù)不得低于25%之類,做出限制。不然,想買小戶型的年輕人只能去買二手房?!苯壬J(rèn)為。

當(dāng)年70、90政策的出臺(tái),是為了抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快勢(shì)頭,于2006年6月1日開始施行,2014年7月終止,初步緩解了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾。

“如今大戶型占領(lǐng)杭州新房市場(chǎng),其實(shí)也是市場(chǎng)選擇的體現(xiàn),因?yàn)榇髴粜碗m然多,總體賣得并不差,說(shuō)明符合市場(chǎng)需求。”一位資深研究杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的專家表示,“現(xiàn)在不少家庭都有兩孩、三孩,大戶型未來(lái)還會(huì)更受歡迎。尤其是在搖號(hào)難度高的熱門板塊,大戶型更保值。”

以上個(gè)月克而瑞浙江區(qū)域數(shù)據(jù)為例,杭州新建商品住宅3月份共成交10583套。其中最熱銷的是90-120方戶型,成交了4785套,在市場(chǎng)上占據(jù)45%,近半壁江山。90方以下小戶型則成交了869套,僅占全部房源的8%。

杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)人員表示,對(duì)于江先生提出的意見和建議,會(huì)予以綜合研究,作為日后政策調(diào)整和完善工作的參考。

橙柿互動(dòng)·都市快報(bào) 記者 岳雁 許暉


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